$Como se calcula a prestação de um crédito habitação?
A generalidade dos créditos habitação em Portugal usa o sistema de amortização francês: a prestação mensal mantém-se constante ao longo do prazo (assumindo taxa fixa), mas a composição muda — no início paga-se sobretudo juros, e à medida que o capital em dívida diminui, cada prestação amortiza uma fatia maior de capital. É por isso que, nos primeiros anos, o valor em dívida desce mais devagar do que muitos esperam.
Taxa fixa, variável ou mista — qual escolher?
Na taxa fixa, a TAN mantém-se igual durante todo o prazo (ou parte dele) — a prestação não muda mesmo que a Euribor suba, o que dá previsibilidade mas normalmente começa com uma taxa mais alta do que a variável. Na taxa variável, a TAN acompanha a Euribor (6 ou 12 meses, tipicamente) mais um spread fixo — a prestação sobe e desce com as revisões. A taxa mista combina um período inicial fixo com o restante em variável. A escolha depende da tua tolerância ao risco de subida das taxas e do horizonte temporal do crédito.
Que outros custos existem além da prestação?
Esta calculadora mostra apenas a componente de capital e juros. Num crédito habitação real há tipicamente custos adicionais: seguro de vida e seguro multirriscos habitação (muitas vezes obrigatórios e associados ao banco, o que pode aumentar significativamente o custo total), comissões de abertura de processo, avaliação do imóvel e escritura, e o imposto de selo sobre o valor do crédito (0,6%) e sobre os juros e comissões (4%). Vale sempre a pena pedir a Ficha de Informação Normalizada (FIN) e comparar a TAEG (que inclui a maioria destes custos) entre bancos, não só a TAN.
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Exemplo Prático: o Impacto da Taxa de Juro
Num crédito habitação de 200.000 €, a 30 anos, a diferença entre taxas aparentemente pequenas tem um efeito enorme no total pago ao banco:
| Taxa | Prestação mensal | Total pago | Juros totais |
|---|---|---|---|
| 3,0% | 843 € | 303 555 € | 103 555 € |
| 4,0% | 955 € | 343 739 € | 143 739 € |
| 5,0% | 1 074 € | 386 512 € | 186 512 € |
Simulação ilustrativa com amortização francesa (prestação constante) e prazo de 30 anos.
Repara que entre uma taxa de 3% e uma de 5%, a prestação mensal sobe cerca de 230 €, mas o total de juros pagos ao longo do empréstimo mais do que duplica. É por isso que vale sempre a pena negociar o spread e comparar propostas de vários bancos antes de decidires.
O Impacto de uma Amortização Antecipada
Outra forma poderosa de poupar juros é fazer uma amortização antecipada parcial. Considera um crédito de 200.000 € a 4%, a 30 anos: ao fim de 5 anos, o capital em dívida é de cerca de 180 895 €. Se nessa altura amortizares antecipadamente 5.000 €, mantendo a mesma prestação mensal:
| Prazo restante sem amortização | 300 meses (25 anos) |
| Prazo restante com amortização de 5.000 € | ≈286 meses (23,8 anos) |
| Juros poupados | ≈8 279 € |
Simulação ilustrativa; mantendo a prestação mensal constante após a amortização, o prazo encurta em vez da prestação baixar.
Uma amortização de 5.000 € “poupa” quase 8.300 € em juros — mais do que o dobro do valor amortizado. Ainda assim, antes de amortizares, confirma sempre se o teu crédito tem comissão de reembolso antecipado e compara com outras opções (como investir esse dinheiro), especialmente se a tua taxa for baixa.
Perguntas Frequentes