O que são REITs?
Os REITs ou Fundos de investimento imobiliário, são sociedades de investimento, mas focadas no setor imobiliário e que estão cotadas na bolsa de valores.
Basicamente são empresas que compram imóveis para arrendar e obtêm um cashflow dessa atividade
Tipos de REITs
Havendo 3 tipos de REIT, os equity reits que investem em propriedades para arrendar; os reits que não têm imóveis em seu nome, simplesmente emprestam dinheiro e recebem juros destes empréstimos hipotecários; e os REITs mistos que combinam estas duas estratégias.
E por que razão isto é tão interessante?
É principalmente devido ao tremendo cashflow que é gerado mensalmente e capacidade de pagar elevados dividendos.
Para além da estratégia agressiva de endividamento que este tipo de sociedades recorre.
De forma a alavancar o número de ativo fixos tangíveis, ou seja os imóveis no seu portfolio, e assim aumentar o respetivo cashflow.
Dados
Primeiro, segundo a NAREIT, só a contar com os REITs americanos, têm cerca de 535 mil imóveis. Fora o resto do mundo porque globalmente existe 865 REITs, em 31 dezembro 2021.
Ou seja, quem desconhece fica, de facto, impressionada com estes números, mas este tipo de sociedades também têm um elevado nível de endividamento. Tal como disse, para alavancar este tipo de negócio.
Riscos
É por isso que uma crise no setor financeiro pode impactar facilmente este tipo de empresas, tal como aconteceu na altura da SVB.
E se for uma crise especificamente no setor imobiliário, então a desvalorização pode ser mesmo muito grande. Mas mesmo sem assumir o pior cenário, existe o risco do aumento da taxa de juro.
Rácios e Modelos
Assim sendo, para onde é que eu olho quando estudo um REIT.
Não dou tanta importância ao P/E ratio, mas sim ao FFO que é funds from operations. No entanto, o FFO não deduz o custo de capital requerido para a manutenção e gestão dos imóveis.
AFFO
Logo utilizo o AFFO que é o Funds from Operations mas Ajustado, porque é mais preciso ao calcular o valor residual do cashflow disponível para os acionistas.
Ou seja, ajuda a determinar melhor a capacidade de um certo REIT conseguir pagar dividendos futuros. Normalmente procuro que o AFFO payout ratio seja inferior a 90%, ou seja por volta de 70% é comum. Pois se for próximo de 100% ou superior então a empresa possivelmente irá cortar nos dividendos no futuro.
Depois existem rácios aplicados, como é o caso do price-to-AFFO, inclusive utilizar este múltiplo no modelo de avaliação de empresas comparáveis com ajuda do Finbox. Isto caso não saibas calcular no excel.
Modelos
No entanto, existem outros modelos como o Net Asset Value:
- 1. Rental revenue – property expenses = NOI,
- 2. Cap rate / NOI = estimated property value,
- 3. Real estate value + cash + other tangible assets = total asset value,
- 4.Total asset value – liabilities = NAV,
- 5. NAV / shares outstanding = NAV per share.
DDM
Mas se o objetivo for obter dividendos, prefiro utilizar o dividend discount model (DDM), que também pode ser encontrado no Finbox, caso não saibas calcular sozinho.
Rácios
Depois temos outros rácios como o Debt to EBITDA,
O Interest Coverage e cuidado se for abaixo de 2.50 (EBITDA / interest expense = interest coverage ratio),
E o debt to equity, o ideal é que seja inferior a 100% mas é comum encontrar REITs com 200, 300% e até superior mas é preciso ter cuidado e estudar cada caso. Se for superior a 500% então tento evitar totalmente.
Seeking Alfa
Um ótimo site para veres estes rácios é o seeking alfa, basta procurar pelo reit, clicar em dividends, depois em dividend safety, e aqui encontras os rácios que mencionei e mais alguns.
Top REITs por Market Cap
O top REITs por capitalização de mercado é o seguinte, em primeiro temos a Prologis, American Tower, Equinix,etc, mais em baixo temos a Realy Income, Digital Realty, … pode ser visto aqui: https://companiesmarketcap.com/reit/largest-reits-by-market-cap/ ou em https://www.statista.com/statistics/1064641/largest-global-reit-market-cap/
Conclusão
Concluindo, segundo a minha experiência pessoal, gosto de investir em REITs cotados em bolsa principalmente devido à sua liquidez, pois a qualquer altura posso vender a minha posição desde que o mercado esteja aberto.
Também devido ao seu valor patrimonial e normas contabilísticas que são obrigados a seguir estando cotados em bolsa. E claro, também devido ao elevado pagamento de dividendos com base no tremendo cashflow gerado.
Depois no próximo episódio dos dividendos do mês é possível que escolha um REIT para receber bons dividendos, ou então se segundo os meus critérios fizer sentido comprar uma ação então irei escolher o que considerar mais indicado.