Primeiro Investimento Imobiliário

Irei fazer o meu primeiro investimento imobiliário em 2023 e quero partilhar (uma parte) do meu estudo relativamente ao imobiliário em Portugal.

Procura em Portugal

Procurei por todo o país, desde a pontinha do norte até ao sul, mas principalmente no distrito de Lisboa e Setúbal. Sendo que, segundo os dados do Idealista, o distrito de Setúbal foi um dos que mais valorizou em Portugal.

Procurei literalmente de tudo: casas num péssimo estado para remodelação, casas antigas, casas remodeladas, empreendimentos, projetos para comprar terreno e construir uma moradia, etc.

Infelizmente, nada me fez sentir confortável em termos de Localização + Preço + Condições do imóvel. Muito menos depois de ver as zonas que ficaram inundadas em Lisboa e sabendo que Portugal é um dos países na União Europeia com maior percentagem de casas com infiltrações. Partilhei as fontes (e muito mais) no último vídeo do canal sobre imobiliário.

Consultores imobiliários

Depois comecei a falar com vários consultores imobiliários e alguns estão dispostos a apresentar-nos os imóveis ainda antes de serem listados em qualquer site. Isto já te dá uma grande vantagem comparativamente a quem procura em sites como o idealista, imovirtual, e muitos outros.

Oportunidade

Após alguns meses, estava a procurar por empreendimentos no distrito de Setúbal e liguei para uma agência que tinha um interessante. Depois um consultor dessa agência deu-me mais detalhes e perdi rapidamente o interesse.

Mas nesse mesmo dia enviou-me os empreendimentos que tinham nessa zona. Sendo que um se destacou por ser de “luxo” e ter preços minimamente acessíveis para a realidade do mercado atual.

Para além que a câmara aprovou esse projeto há cerca de 2 meses, ou seja, ainda não está nada praticamente feito e ainda demora cerca de 2 anos até estar concluído. Logo, normalmente é possível adquirir com um desconto.

Está localizado numa ótima zona de setúbal, a cerca 2km da estação, 3km das praias e da Serra da Arrábida, menos de 4km do Alegro, 300 metros de um supermercado, 150 metros de uma farmácia, jardins, escolas e tudo ao pé.

Tem uma ótima vista, com uma piscina e zona de convívio no terraço do prédio. Também tem ginásio , jardim, parqueamento privado, e provavelmente vigilância que encarece o valor mensal do condomínio.

Os acabamentos também são de nível alto e intermédio alto, com cozinha equipada, roupeiros embutidos, suite, 2 casas de banho, e chave na mão.

O custo do apartamento irá ser 165 mil euros, ou seja 2463€ por m2, e podia ficar mais barato. Eu é que preferi um método de pagamento mais favorável para mim: que é 10% em cpcv, 10% após 1 ano, e 80% na escritura com financiamento. Em vez de ser logo 20% em cpcv e 80% na escritura. E há empreendimentos que pedem 50% no cpcv.

Quais os riscos?

Os riscos neste tipo de investimento são:

• se a promotora falir perdes o investimento,
• pode haver atrasos nas obras que acontece muitas vezes em empreendimentos (ou no pior cenário parar a obra a meio),
• o preço dos materiais podem aumentar e dificultar a construção,
• o condomínio costuma ser caro para empreendimentos de luxo,
• e outro problema pode ser estar “agarrado” ao imóvel e já não conseguir vender após o cpcv.

Quais as soluções?

As respetivas soluções são:

• Ter cláusulas no cpcv que te protegem em caso de atrasos (como rescindir o contrato e/ou pagamento de juros),
• ter uma cláusula que o preço de aquisição não pode ser alterado independentemente do aumento dos materiais,
• sobre estar “agarrado” ao imóvel, posso sempre tentar vender a minha posição contratual.
• Sobre o valor do condomínio, é utilizado a permilagem, logo pagas conforme o tamanho da tua fração. Neste caso o apartamento não é grande, logo nesse aspeto é tranquilo.
• Sobre a promotora falir, há sempre esse risco e perdes imenso dinheiro. No meu caso, eu fiz a minha “due diligence” e investiguei as subsidiárias, a empresa mãe, os sócios e a cota de cada um (podes utilizar um site chamado RACIUS para esse efeito), também procurei por empresas com quem trabalham, e inclusive notícias que já tinham sido publicadas sobre a promotora.

Estratégia sobre a taxa de juro

No entanto, uma pergunta importante é: porque preferi escolher um empreendimento que tenho de esperar 2 anos? Bem, porque a EURIBOR está elevadíssima e continua a subir sem sabermos qual será o teto.

Logo a minha estratégia é evitar pedir um financiamento neste momento, e pedir apenas daqui a 2 anos. Pois talvez nessa altura a EURIBOR esteja mais calminha. Caso contrário, irei tentar uma taxa mista com um prazo pequeno.

É claro que se a EURIBOR atingir máximos históricos vai ser péssimo para muitas famílias, por isso espero que não aconteça.

Mas caso aconteça, vai significar um aumento na oferta (porque muitos vão ser obrigados a vender a sua casa) e consequentemente uma descida dos preços.

Não acredito que a descida seja muito significativa pois existe uma enorme procura. Por isso é que aponto mais para uma correção, e não uma crise imobiliária. De qualquer modo, é apenas uma opinião pessoal.

Capacidade de Endividamento

Atenção, eu antes de avançar com a minha procura no mercado imobiliário, primeiro é necessário saber qual é a nossa capacidade de endividamento. Sendo importante fazer uma análise de viabilidade e decisão superior.

Ou seja, até que valores o banco pode financiar o imóvel e qual é o respetivo spread. Para tal, eu penso que seja mais vantajoso recorrer a um intermediário crédito para saber as nossas possibilidades em vários bancos e comprar.

E também porque o trabalho de um intermediário de crédito é encontrar a melhor solução e facilitar este processo. Eu recorri à Credível que faz um ótimo acompanhamento, mas também existem outras boas como o Doutor Finanças.

Estas questões são normais num processo de crédito habitação:

1. Qual o valor de aquisição do imóvel?
2. Qual o valor de capitais próprio que irá incluir neste negócio (não contabilizando as despesas e impostos)?
3. É / São efetivo(s)? Desde quando?
4. Haveria a possibilidade de apresentar fiadores caso seja necessário?
5. Existe algum financiamento que será liquidado com este processo?
6. Quais os bancos que trabalha atualmente?

E os documentos necessários para uma análise de viabilidade por parte dos bancos são estes (os intermediários normalmente explicam como obter os documentos e ajudam no processo todo):

1. Documento de identificação legível e atualizado;
2. Última declaração de IRS
3. Declaração de vínculo contratual
4. Recibos de vencimento (últimos 3 meses);
5. Nota de liquidação de IRS do ano anterior
6. Mapa de Responsabilidades do Banco de Portugal
7. Documento “Autorização de Dados” preenchido e assinado
8. Extratos bancários dos últimos 3 meses
9. Questionário KYC , assinado

No caso da Credível e outras, enviam um quadro resumo com todas as viabilidades apresentados e as respetivas FINE em anexo. Normalmente nesse quadro com as propostas estão estes pontos todos.

1. Valor Aquisição
2. Valor financiamento
3. Valor avaliação
4. Prazo (meses)
5. Spread
6. Custo Total Crédito
7. Prestação
8. Seg. Vida (mensal)
9. Seg. MR (mensal)
10. Despesas
11. I.S. Mútuo
12. I.S. Aquisição
13. IMT
14. Total Despesas

Por fim, depois de obteres a viabilidade e escolheres a melhor proposta (de preferência igual ou inferior a 1% de spread), irás enviar para decisão superior para garantir que realmente aprovam o pedido de crédito. Pois já aconteceu comigo não aprovarem na decisão superior.

E não é por haver uma decisão superior que somos obrigados avançar. Nós apenas avançamos se quisermos, pois tudo isto é apenas para verificar a nossa capacidade de endividamento, e é totalmente gratuito.

Documentos do imóvel

Agora relativamente ao imóvel, estes são os documentos que deves ter antes do cpcv. A ficha técnica de habitação é apenas para prédios construídos após 30 de março de 2004, se não estou em erro.

1. Caderneta predial
2. Certidão permanente (genérico – prédio)
3. Certidão permanente (alojamento – apartamento)
4. Certificado energético
5. Licença de utilização
6. Ficha técnica de habitação
7. Plantas

No meu caso que é um empreendimento, apenas posso ter acesso a estes documentos antes do cpcv. Atenção que ter acesso à Licença de construção ou Alvará previamente é importante, porque nunca sabemos se alguém pode fingir que tem um projeto e na verdade é uma burla. 

1. Caderneta predial
2. Certidão permanente (genérico – prédio)
3. Plantas
4. Licença de Construção/Alvará
5. Mapa de acabamentos

E assim que obra estiver terminada, antes da escritura, devo ter acesso aos restantes documentos.

• Certidão permanente (alojamento – apartamento)
• Certificado energético
• Licença de utilização

• Ficha técnica de habitação

Este investimento foi o que me deixou mais confortável porque tenho várias possibilidades:

• posso arrendar como airBNB caso o condomínio permita,
• posso ter como arrendamento tradicional,
• ou então se assim quiser e fizer sentido: posso viver neste apartamento que fica a menos de 10 kms do meu escritório.

Cálculos! Rentabilidade vs Prejuízo

Qualquer possibilidade está sujeita à valorização do imóvel no longo prazo, por isso é o que for mais conveniente na altura.

No entanto, ainda falta o mais importante, que são os cálculos.

Atenção que eu sou um iniciante no mercado imobiliário, mas ainda assim tentei ser exigente no que toca a cálculos. Partilho agora o meu excel com todos os cálculos, assumindo dados do idealista, airdna e calculadores online.

É verdade que estou nervoso por ser o meu primeiro investimento imobiliário, MAS, mesmo que seja um grande erro, vai sempre servir de aprendizagem para continuar a melhorar e crescer como investidor.

Mais uma vez, quero agradecer a todos que me acompanham e motivam a ir mais longe. Espero que 2023 seja melhor que os anos anteriores para todos, e até uma próxima.