Comprar uma garagem para arrendar: vale a pena? O balanço real ao fim de um mês

Quando Gustavo Araújo, fundador do Lucrar.pt e criador do canal Workolic, comprou uma garagem em Setúbal por 29.900€, os comentários no YouTube não pouparam críticas: “mau negócio”, “vai demorar mais de 8 anos a compensar”, “300€ por um cubículo é surreal”. Um mês depois, o imóvel já estava arrendado e o Gustavo voltou para mostrar os números reais e responder, um a um, aos críticos.

O negócio: como foi feita a compra

O imóvel esteve inicialmente à venda por cerca de 40.000€, tendo descido para os 35.000€ ao fim de dois meses no mercado sem comprador. O Gustavo avançou com uma proposta de 28.000€, e o negócio fechou-se nos 29.900€.

Um detalhe importante para quem pondera este tipo de investimento: a compra não foi feita com capital próprio. O Gustavo recorreu a financiamento bancário a nível empresarial, com uma taxa nominal de cerca de 3% e uma taxa efetiva (TAEG) próxima dos 4,25%, uma taxa que ele próprio reconhece não ser das mais baixas, mas que ainda assim considerou compensar dado o potencial do imóvel.

O contrato de arrendamento: os números

Um mês depois da compra, a garagem já estava arrendada. O contrato:

• Início: 1 de junho de 2026
• Termo: 31 de maio de 2031 (contrato de 5 anos)
• Renda: 250€/mês

Fazendo as contas: 250€ × 12 meses × 5 anos = 15.000€, metade do valor de compra do imóvel, gerado apenas durante o período do primeiro contrato. Mantendo este valor de renda (sem sequer contar com aumentos futuros), a garagem pagar-se-ia a si própria em cerca de 10 anos.

Esta conta dos 10 anos é bruta: não inclui o IMT e a escritura pagos na compra, nem o IRS que incide sobre cada renda recebida. Mais abaixo refazemos a conta com os impostos todos, e o prazo passa para cerca de 15 anos.

Um pormenor que mostra a lógica de negociação: o valor inicial pedido pelo Gustavo era 300€/mês, mas baixou para 250€ para reservar uma pequena zona da garagem, onde pretende no futuro estacionar a sua própria mota, mantendo assim uso pessoal do espaço sem perder o rendimento principal.

Rentabilidade: 10% brutos contra os 5,1% da média nacional

A pergunta “vale a pena” só tem resposta quando o negócio é comparado com alguma coisa. O idealista publica de três em três meses a rentabilidade bruta do arrendamento em Portugal por tipo de imóvel. Estes foram os valores do 2.º trimestre de 2026, divulgados a 9 de julho de 2026:

Tipo de imóvel	Rentabilidade bruta (2.º T 2026)
Lojas	8,0%
Escritórios	7,8%
Habitação	6,2%
Garagens	5,1%
Esta garagem, em Setúbal	10,0%

A garagem rende 250€ vezes 12 meses, ou seja 3.000€ por ano, sobre um preço de compra de 29.900€. São 10,03% brutos, praticamente o dobro dos 5,1% que o idealista aponta como média nacional das garagens, e acima de lojas e escritórios. Convém reter a razão: o negócio não é bom por ser uma garagem, é bom porque a garagem foi comprada 25% abaixo do preço inicial de anúncio.

A Carolina, cujo caso aparece mais abaixo neste artigo, comprou por 12.000€ e arrenda por 200€. São 2.400€ por ano sobre 12.000€, 20% brutos. O que os dois negócios têm em comum não é o tipo de imóvel, é o preço de entrada.

Os custos que os 29.900€ não incluem

Para efeitos de IMT, uma garagem é classificada como “outro prédio urbano”. Isso significa taxa fixa, sem os escalões e sem a isenção de valor baixo que existem na habitação própria e permanente. O imposto incide sobre o maior de dois valores: o preço da escritura ou o valor patrimonial tributário do imóvel.

Custo de aquisição	Taxa	Valor
Preço de compra		29.900€
IMT, outros prédios urbanos	6,5%	1.943,50€
Imposto do Selo	0,8%	239,20€
Escritura e registo (estimativa)		cerca de 500€
Total investido		cerca de 32.580€

Os custos de aquisição acrescentam cerca de 9% ao preço. É por isso que a rentabilidade bruta desce de 10,0% para 9,2% quando a conta é feita sobre o dinheiro realmente investido e não sobre o valor da escritura.

IRS, IMI e IVA: o que sobra dos 250€ por mês

Esta é a parte que quase nunca aparece nos vídeos sobre garagens, e é a que mais muda o resultado final.

O IRS de uma garagem não é o IRS de uma casa

As rendas entram na categoria F do IRS. A taxa especial é de 25% no arrendamento habitacional e desce com a duração do contrato: 15% entre 5 e 10 anos, 10% entre 10 e 20 anos e 5% acima de 20 anos. Nenhuma destas reduções se aplica a uma garagem. O arrendamento não habitacional é tributado a 28%, e o contrato de 5 anos assinado pelo Gustavo, que numa casa baixaria a taxa para 15%, aqui não vale nada em termos fiscais.

Há uma segunda armadilha, e esta apanha muita gente: os juros do empréstimo não são dedutíveis na categoria F. Os gastos de natureza financeira estão expressamente excluídos. Deduz-se o IMI, o seguro do imóvel, o condomínio e as obras de conservação, mas não os juros. Quem compra financiado paga IRS sobre a renda inteira, como se não tivesse empréstimo nenhum.

Conta anual	Valor
Renda recebida (250€ x 12)	3.000€
IMI da garagem (estimativa)	-50€
Rendimento coletável	2.950€
IRS categoria F, taxa não habitacional de 28%	-826€
Renda líquida	2.124€ por ano, cerca de 177€ por mês

Sobre os 32.580€ efetivamente investidos, 2.124€ por ano dão 6,5% líquidos. Continua a ser mais do que os 5,1% brutos da média nacional das garagens, e esse é o ponto forte do negócio, mas fica bem longe dos 10% da conta de guardanapo.

Há uma vantagem fiscal que joga a favor da garagem e que raramente é referida: não paga AIMI. O adicional ao IMI incide apenas sobre prédios urbanos habitacionais e terrenos para construção, com isenção até 600.000€ de valor patrimonial por pessoa singular. Os prédios classificados como comerciais, industriais, de serviços e “outros”, onde cabem as garagens, estão fora. Para quem já tem património habitacional acima da isenção, cada garagem adicional não agrava o AIMI.

Com impostos, a garagem paga-se em 15 anos e não em 10

Os 15.000€ de renda ao longo dos cinco anos de contrato são valor bruto. Depois de IRS e IMI ficam cerca de 10.620€. Com 32.580€ investidos e 2.124€ líquidos por ano, a garagem paga-se a si própria em cerca de 15,3 anos se a renda nunca subir. Se a renda voltar aos 300€ que o Gustavo pedia inicialmente, o prazo encurta para cerca de 13 anos.

Isto não invalida o argumento do Gustavo sobre a prestação. Com uma taxa nominal de 3%, os juros do primeiro ano rondam os 800€, e a renda anual de 3.000€ cobre-os mais de três vezes. O que a conta com impostos mostra é outra coisa: a margem entre a renda líquida e o custo real do imóvel é mais estreita do que parece, e depende quase toda do desconto obtido na compra.

E o IVA? Uma garagem não segue a regra das casas

O arrendamento de imóveis está isento de IVA, mas o Código do IVA abre uma exceção expressa para os espaços de estacionamento de veículos, no n.º 29 do artigo 9.º. Na prática, quem arrenda uma garagem é sujeito passivo de IVA. Um particular com menos de 15.000€ de rendimentos anuais fica coberto pelo regime de isenção do artigo 53.º e não liquida imposto. Uma empresa, ou quem ultrapasse esse limiar, acrescenta 23% à renda: quem paga é o inquilino, mas o espaço fica mais caro e a margem de negociação da renda encolhe. Como esta compra foi feita com financiamento empresarial, esta é a primeira pergunta a fazer ao contabilista antes de assinar o contrato.

Pessoa singular ou empresa? A conta fiscal muda por completo

As contas acima assumem que a garagem está em nome de uma pessoa singular. O artigo refere financiamento empresarial, e se o imóvel estiver numa sociedade o enquadramento é outro:

• IRC em vez de IRS. Em 2026 a taxa geral é de 19%, e as PME pagam 15% sobre os primeiros 50.000€ de matéria coletável, bem abaixo dos 28% da categoria F.
• Os juros passam a ser dedutíveis, tal como a depreciação do imóvel, o que reduz ainda mais a base tributável.
• O IVA de 23% deixa de ser opcional. Uma sociedade que arrenda espaços de estacionamento liquida IVA na renda, e um inquilino particular não o recupera.
• Tirar o dinheiro da empresa tem custo próprio. Os dividendos distribuídos ao sócio pagam 28% de IRS.

Numa sociedade, com IRC a 15%, os juros do primeiro ano dedutíveis e sem contar com a depreciação nem com a derrama, os 3.000€ de renda deixariam cerca de 2.630€ depois de IMI e imposto, contra os 2.124€ da pessoa singular. Mas o dinheiro ainda está na empresa: para chegar ao bolso do sócio como dividendo paga mais 28% de IRS e fica em cerca de 1.890€, menos do que na conta pessoal. E a renda cobrada ao inquilino teria de subir para 307,50€ com IVA para ele pagar os mesmos 250€. Para uma única garagem, a empresa só compensa quando o dinheiro fica lá dentro a reinvestir.

“A prestação é 580€, a renda é só 250€”: porquê que este argumento está incompleto?

Uma das críticas mais frequentes nos comentários foi que a prestação mensal do empréstimo (580€) é muito superior à renda recebida (250€), tornando o negócio “irreal”.

O Gustavo explica o ponto que este raciocínio ignora: uma prestação bancária é composta por juros + amortização de capital. Os juros são o custo real do financiamento, mas a parte de amortização de capital não é uma despesa perdida, é dinheiro que volta para o próprio investidor sob a forma de propriedade do imóvel.

Ou seja: os 250€ de renda cobrem a totalidade dos juros do empréstimo (a parte que seria efetivamente “perdida”), e o resto da prestação está simplesmente a devolver capital que, no final, fica na posse do Gustavo sob a forma do imóvel totalmente pago.

O esforço mensal em números

O argumento dos juros está certo, mas fica incompleto sem o número que o leitor quer saber: quanto sai do bolso todos os meses enquanto o empréstimo dura. Com os valores publicados (29.900€ a 3% nominal e 580€ de prestação), o empréstimo tem cerca de 55 meses, pouco mais de quatro anos e meio.

Por mês, durante o empréstimo	Valor
Prestação do empréstimo	-580€
Renda recebida	+250€
IRS e IMI (826€ + 50€ por ano, a dividir por 12)	-73€
Esforço próprio mensal	-403€

Ao longo dos 55 meses, o esforço soma cerca de 22.300€, aos quais se juntam os 2.683€ pagos na compra em IMT, selo e escritura. Ou seja, o negócio “sem capital próprio” exige perto de 25.000€ de capital próprio, só que entregues em prestações e não à cabeça. No fim, o Gustavo fica com um imóvel pago, que vale 29.900€ ao preço de compra, e que rende 2.124€ líquidos por ano. É uma boa troca; não é uma troca gratuita.

Garagens vs apartamentos: um argumento que os críticos esqueceram

Nem todos os comentários foram negativos. Uma seguidora, identificada nos comentários como Carolina, partilhou a sua própria experiência: comprou uma garagem por 12.000€ e arrenda-a por 200€/mês, considerando este tipo de investimento superior a um apartamento em vários aspetos:

• Manutenção muito mais baixa do que um apartamento
• Menor risco de ocupação ilegal ou inquilinos que deixam de pagar
• Processos de despejo mais simples, sem as complicações legais associadas a agregados com menores, comuns em arrendamento habitacional

O Gustavo reforça ainda que, mesmo no cenário mais conservador apontado pelos críticos (mais de 8 anos até o imóvel se pagar a si mesmo), continua a ser um resultado sólido: um imóvel financiado sem recurso a capital próprio, que ao fim desse período fica totalmente pago, e com potencial de valorização e de renda superior após o término do contrato atual.

Nota do Lucrar.pt: os “mais de 8 anos” dos críticos e os 10 anos da conta simples são ambos valores brutos. Com IMT, IRS e IMI, como mostrámos acima, o prazo real ronda os 15 anos. O argumento do Gustavo mantém-se na mesma: ao fim desse prazo o imóvel está pago e continua a render.

Quando comprar uma garagem para arrendar não vale a pena

O caso deste artigo correu bem, mas as condições que o fizeram correr bem não estão sempre disponíveis. Estas são as situações em que a conta deixa de fechar:

• Quando se paga o preço do anúncio. Aos 40.000€ inicialmente pedidos, a mesma renda de 250€ daria 7,5% brutos e cerca de 4,9% líquidos, abaixo da média nacional. Toda a margem deste negócio veio da negociação, não do imóvel.
• Quando a garagem tem condomínio. Muitas garagens em prédios pagam quota. 30€ por mês são 360€ por ano, 12% da renda anual, e chegam para transformar um bom negócio num negócio banal.
• Quando a procura local é fraca. Uma garagem vazia não tem plano B. Não se arrenda por quartos, não vai para alojamento local, não se divide. Vale o que valer o estacionamento naquela rua.
• Quando pode ser preciso vender depressa. A liquidez é o ponto fraco deste tipo de imóvel. Esta garagem esteve dois meses no mercado a 35.000€ sem encontrar comprador.
• Quando não há financiamento adequado. Uma garagem autónoma dificilmente entra em crédito habitação. Sobra o crédito ao consumo ou, como neste caso, o crédito empresarial, com taxas mais altas. Antes de avançar, vale a pena simular o custo real do empréstimo na calculadora de crédito habitação e perceber como está a Euribor hoje.

Conclusão

O caso da garagem é um bom exemplo de como imóveis mais pequenos e menos “óbvios” podem gerar rendimento sólido com um risco relativamente contido, especialmente quando o financiamento é feito sem recorrer a capital próprio. Não é um investimento que vá gerar fortunas rapidamente, mas é um exemplo prático de como transformar um imóvel financiado numa fonte de rendimento passivo, capaz de se pagar a si mesmo ao longo do tempo.

Feitas as contas com impostos, o veredicto do Lucrar.pt é este: esta garagem vale a pena porque foi comprada por 29.900€ e não pelos 40.000€ pedidos. A 29.900€ rende 6,5% líquidos, acima da média nacional das garagens; a 40.000€ renderia 4,9% líquidos, abaixo dela. O tipo de imóvel não mudou, mudou o preço de entrada. Quem quiser repetir o caso deve procurar o desconto antes de procurar a garagem, e fazer a conta com o IRS a 28%, o IMT a 6,5% e o esforço mensal durante o empréstimo, não com a renda bruta.

Perguntas frequentes

Comprar uma garagem para arrendar vale a pena em Portugal?

Vale a pena quando a renda anual representa mais de 5,1% do preço de compra, que é a rentabilidade bruta média das garagens em Portugal segundo o idealista no 2.º trimestre de 2026. No caso descrito neste artigo, uma garagem comprada por 29.900€ e arrendada por 250€ por mês rende 10,0% brutos e cerca de 6,5% líquidos depois de IRS e IMI. A diferença em relação à média não veio do tipo de imóvel, veio de comprar 25% abaixo do preço de anúncio.

Qual é a rentabilidade de uma garagem arrendada?

A média nacional em Portugal foi de 5,1% brutos no 2.º trimestre de 2026, segundo o idealista, abaixo da habitação (6,2%), dos escritórios (7,8%) e das lojas (8,0%). A rentabilidade líquida é sempre menor: depois de IMT e escritura na compra e de IRS a 28% sobre as rendas, uma garagem com 10% brutos fica em cerca de 6,5% líquidos.

Quanto se paga de impostos ao comprar uma garagem?

Uma garagem é classificada como outro prédio urbano, com IMT à taxa fixa de 6,5% e Imposto do Selo de 0,8%, ambos sobre o maior valor entre o preço e o valor patrimonial tributário. Numa compra de 29.900€ são 1.943,50€ de IMT e 239,20€ de selo, aos quais acrescem escritura e registo. No total, cerca de 9% acima do preço de compra.

Qual é a taxa de IRS sobre a renda de uma garagem?

28%. O arrendamento de uma garagem é não habitacional, por isso não beneficia da taxa de 25% nem das reduções por duração do contrato que existem no arrendamento habitacional (15% entre 5 e 10 anos, 10% entre 10 e 20 anos, 5% acima de 20 anos). Na categoria F deduz-se o IMI, o seguro, o condomínio e as obras de conservação, mas os juros do empréstimo não são dedutíveis.

O arrendamento de uma garagem paga IVA?

Em regra sim. O n.º 29 do artigo 9.º do Código do IVA isenta o arrendamento de imóveis mas exclui expressamente dessa isenção os espaços para estacionamento de veículos. Um particular com rendimentos anuais abaixo de 15.000€ fica abrangido pelo regime de isenção do artigo 53.º e não liquida IVA. Uma empresa ou um senhorio acima desse limiar acrescenta 23% à renda.

Quanto tempo demora uma garagem a pagar-se a si própria?

Com os números deste caso, cerca de 15 anos. A conta simples de 29.900€ a dividir por 3.000€ de renda anual dá 10 anos, mas ignora os cerca de 2.680€ de impostos e custos pagos na compra e os 826€ de IRS pagos todos os anos. Sobre 32.580€ investidos e 2.124€ líquidos por ano, o prazo real é de aproximadamente 15,3 anos com a renda congelada.

É melhor comprar uma garagem ou um apartamento para arrendar?

São perfis de risco diferentes. Uma garagem tem manutenção quase nula, risco de ocupação ilegal muito baixo e despejo mais simples, mas rende menos em média (5,1% contra 6,2% na habitação), tem pior liquidez na revenda, dificilmente obtém crédito habitação e paga IRS a 28% em vez dos 15% de um contrato habitacional de 5 anos. Um apartamento dá mais rendimento e mais valorização potencial, com mais custos e mais risco de inquilino.

Quanto custa por mês uma garagem comprada a crédito?

Com os números deste caso, cerca de 403€ por mês de esforço próprio durante os 55 meses do empréstimo: 580€ de prestação menos 250€ de renda, menos cerca de 73€ de IRS e IMI. Somando os 2.683€ pagos na compra, o investidor entrega perto de 25.000€ de capital próprio até a garagem estar paga, em prestações e não à cabeça.

Fontes e metodologia

Os valores do negócio (preço, financiamento, renda e datas do contrato) foram partilhados publicamente pelo próprio investidor. As referências de mercado e as regras fiscais têm origem nas fontes abaixo, consultadas em setembro de 2026. Os cálculos de rentabilidade líquida, custo total de aquisição e prazo de recuperação são do Lucrar.pt e assumem IMI de 50€ por ano, escritura e registo de 500€ e ausência de condomínio.

• Rentabilidade bruta por tipo de imóvel, 2.º trimestre de 2026: idealista, 9 de julho de 2026
• Taxas de IMT e Imposto do Selo em 2026: Guia Fiscal PwC 2026
• Taxas de IRS sobre rendimentos prediais e reduções por duração do contrato: CGD Saldo Positivo e Ordem dos Contabilistas Certificados
• Isenção de IVA no arrendamento e exceção dos espaços de estacionamento: artigo 9.º do Código do IVA, Portal das Finanças
• Taxas de IRC em 2026 (Lei n.º 64/2025): PwC, redução das taxas gerais de IRC
• Incidência e exclusões do AIMI: Montepio, AIMI: o que é e quem paga

Este artigo é informativo e não constitui aconselhamento fiscal ou de investimento. Antes de comprar, confirme o valor patrimonial tributário do imóvel e o enquadramento em IVA com um contabilista certificado. Pode consultar também a política editorial do Lucrar.pt e o glossário financeiro. Se este é o seu primeiro passo no imobiliário, comece pelo guia do primeiro investimento imobiliário e pelo artigo sobre projetos em planta.