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Quando o Gustavo comprou uma garagem em Setúbal por 29.900€, os comentários no YouTube não pouparam críticas: “mau negócio”, “vai demorar mais de 8 anos a compensar”, “300€ por um cubículo é surreal”. Um mês depois, o imóvel já estava arrendado e o Gustavo voltou para mostrar os números reais e responder, um a um, aos críticos.
O negócio: como foi feita a compra
O imóvel esteve inicialmente à venda por cerca de 40.000€, tendo descido para os 35.000€ ao fim de dois meses no mercado sem comprador. O Gustavo avançou com uma proposta de 28.000€, e o negócio fechou-se nos 29.900€.
Um detalhe importante para quem pondera este tipo de investimento: a compra não foi feita com capital próprio. O Gustavo recorreu a financiamento bancário a nível empresarial, com uma taxa nominal de cerca de 3% e uma taxa efetiva (TAEG) próxima dos 4,25%, uma taxa que ele próprio reconhece não ser das mais baixas, mas que ainda assim considerou compensar dado o potencial do imóvel.
O contrato de arrendamento: os números
Um mês depois da compra, a garagem já estava arrendada. O contrato:
- Início: 1 de junho de 2026
- Termo: 31 de maio de 2031 (contrato de 5 anos)
- Renda: 250€/mês
Fazendo as contas: 250€ × 12 meses × 5 anos = 15.000€, metade do valor de compra do imóvel, gerado apenas durante o período do primeiro contrato. Mantendo este valor de renda (sem sequer contar com aumentos futuros), a garagem pagar-se-ia a si própria em cerca de 10 anos.
Um pormenor que mostra a lógica de negociação: o valor inicial pedido pelo Gustavo era 300€/mês, mas baixou para 250€ para reservar uma pequena zona da garagem, onde pretende no futuro estacionar a sua própria mota, mantendo assim uso pessoal do espaço sem perder o rendimento principal.
“A prestação é 580€, a renda é só 250€”: porquê que este argumento está incompleto?
Uma das críticas mais frequentes nos comentários foi que a prestação mensal do empréstimo (580€) é muito superior à renda recebida (250€), tornando o negócio “irreal”.
O Gustavo explica o ponto que este raciocínio ignora: uma prestação bancária é composta por juros + amortização de capital. Os juros são o custo real do financiamento, mas a parte de amortização de capital não é uma despesa perdida, é dinheiro que volta para o próprio investidor sob a forma de propriedade do imóvel.
Ou seja: os 250€ de renda cobrem a totalidade dos juros do empréstimo (a parte que seria efetivamente “perdida”), e o resto da prestação está simplesmente a devolver capital que, no final, fica na posse do Gustavo sob a forma do imóvel totalmente pago.
Garagens vs apartamentos: um argumento que os críticos esqueceram
Nem todos os comentários foram negativos. Uma seguidora, identificada nos comentários como Carolina, partilhou a sua própria experiência: comprou uma garagem por 12.000€ e arrenda-a por 200€/mês, considerando este tipo de investimento superior a um apartamento em vários aspetos:
- Manutenção muito mais baixa do que um apartamento
- Menor risco de ocupação ilegal ou inquilinos que deixam de pagar
- Processos de despejo mais simples, sem as complicações legais associadas a agregados com menores, comuns em arrendamento habitacional
O Gustavo reforça ainda que, mesmo no cenário mais conservador apontado pelos críticos (mais de 8 anos até o imóvel se pagar a si mesmo), continua a ser um resultado sólido: um imóvel financiado sem recurso a capital próprio, que ao fim desse período fica totalmente pago, e com potencial de valorização e de renda superior após o término do contrato atual.
Um novo projeto: angariação de investidores
Para além do balanço da garagem, o Gustavo revelou no vídeo um novo projeto que tinha em mãos: a aquisição de 40 casas, para o qual estava, na altura, a angariar investidores através de Contratos de Associação em Participação (CAEP).
Neste modelo, o investidor não compra o imóvel diretamente, mas participa nos lucros gerados pelo projeto. Segundo o Gustavo, as rentabilidades esperadas rondam os 8% a 14% ao ano, ao longo de um período de 3 anos, podendo ultrapassar os 30% acumulados nesse prazo.
Na altura, esta oportunidade estava limitada ao mês de agosto, já que a escritura do imóvel estava prevista para breve e a angariação de capital encontrava-se praticamente concluída. Fica aqui o registo como parte do contexto partilhado pelo Gustavo nessa altura, e um exemplo de como este tipo de oportunidades costuma surgir e fechar rapidamente.
Conclusão
O caso da garagem é um bom exemplo de como imóveis mais pequenos e menos “óbvios” podem gerar rendimento sólido com um risco relativamente contido, especialmente quando o financiamento é feito sem recorrer a capital próprio. Não é um investimento que vá gerar fortunas rapidamente, mas é um exemplo prático de como transformar um imóvel financiado numa fonte de rendimento passivo, capaz de se pagar a si mesmo ao longo do tempo.
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