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Há três anos, o Gustavo comprou um apartamento em planta. Hoje, esse imóvel vale praticamente o dobro do que pagou. Com esse resultado em mãos, há poucos dias assinou dois novos projetos em planta, um T0 em Setúbal e um T1 no Porto, ambos com entrega prevista para 2029.
Mas a questão principal não é onde investiu. É como podemos fazê-lo com tranquilidade, num mercado onde existem fraudes, burlas e atrasos que já destruíram as poupanças de muitas famílias.
Porque os projetos em planta continuam a fazer sentido?
Investir em imobiliário em planta significa comprar um imóvel antes de estar construído, normalmente a um preço inferior ao valor de mercado na data da entrega. O risco é maior, mas também a recompensa.
No caso do Gustavo, a estrutura de pagamentos nos dois novos projetos funciona assim:
- 2% no sinal inicial
- 10% no CPCV (daqui a alguns meses)
- 10% após cerca de 6 a 12 meses
- 8% de reforço adicional
No total, rondam os 30% do valor do imóvel antes da escritura, altura em que recorre a financiamento bancário para o restante. Para o projeto de Setúbal, isso traduz-se em cerca de 55.500€ entregues faseadamente até 2029, num imóvel com valor de aquisição de 184.900€.
É um modelo que permite entrar no mercado com capital reduzido e aproveitar a valorização durante a construção, mas que exige que o promotor seja de confiança. E é aqui que entra a parte mais importante do vídeo e do nosso artigo.
O risco que ninguém te conta: o prazo dos 30 dias
Antes de falar da ferramenta, o Gustavo lembrou um caso que muitos na Margem Sul ainda não esqueceram: o escândalo de Palmela, onde a mesma casa foi vendida a quatro famílias diferentes, com a intermediação de uma conhecida imobiliária. Mais de 100 famílias perderam o dinheiro. O prejuízo total ultrapassou os 27 milhões de euros.
O que muitos não sabem, e que o Código de Insolvência e Recuperação de Empresas (CIRE) define claramente, é que, após uma empresa declarar insolvência, tens apenas 30 dias para te apresentares como credor. Fora desse prazo, perdes o direito a recuperar o teu dinheiro.
O problema? A empresa não te avisa. E a abertura formal do processo em tribunal pode acontecer muito depois da declaração de insolvência.
A ferramenta de IA para verificar os promotores
Para colmatar exatamente este problema, conhecemos neste episódio uma plataforma que utiliza inteligência artificial para fazer mais de 20 verificações a construtores, empreiteiros e promotores imobiliários, cruzando informação de 9 bases de dados diferentes.
Mas afinal o que é analisado?
- Licenciamento da construtora junto do IMPIC (verificação de construtora)
- Sócios e administradores da empresa
- Contas anuais e capital social
- Dívidas à Autoridade Tributária e Segurança Social
- Processos em 197 tribunais portugueses
- Violações laborais na ACT
- Sinais de empresas fantasma
- Alertas automáticos em caso de insolvência
A versão básica é gratuita e fornece uma classificação de risco (verde, laranja ou vermelho). O relatório completo custa normalmente 20€, mas através do link podes aceder com 50% de desconto durante este mês, passando depois a 25% de forma permanente.
Para quem investe em projetos em planta, é possível ainda ativar uma monitorização contínua por 36 meses (o período estimado até à conclusão da obra), por cerca de 1,44€/mês. Assim, se alguma coisa mudar durante a construção, recebes alertas automáticos.
Como utilizar a plataforma: passo a passo
No vídeo, o Gustavo faz uma demonstração em tempo real com o promotor do projeto de Setúbal e podes ter acesso a uma explicação mais pormenorizada. Aqui está o processo simplificado:
- Introduzir o NIF da empresa na plataforma e clicar em “Verificar”
- Analisar o relatório básico — pontuação, alertas e fatores de risco identificados
- Desbloquear o relatório completo (9,99€ com desconto) para aceder à análise detalhada
- Pesquisar pelo nome do gerente no Google e cruzar com outras empresas associadas, um truque simples, mas eficaz para perceber o historial do promotor
- Verificar as empresas ligadas ao mesmo administrador através da plataforma
- Estender a cobertura para 36 meses e ficar com alertas ativos até à data de entrega
No caso do projeto de Setúbal, a empresa promotora teve uma pontuação de 66/100 – risco moderado, sobretudo por ser recente (criada especificamente para este empreendimento, o que é comum). Mas ao pesquisar o gerente, encontramos outras empresas do mesmo responsável sem registos negativos, sem dívidas e sem insolvências, o que dá confiança suficiente para avançar.
O projeto de Setúbal: o que inclui?
Para além da análise da promotora, temos alguns detalhes do empreendimento em si, que tem entrega prevista para 2029 e inclui:
- Segurança privada 24/7
- Piscinas e dois ginásios (um para pilates, outro para yoga)
- Espaços comuns de lazer (snooker, ping-pong, sala de jogos, adega)
- Jardins e zonas verdes
- Mini-bus privado com ligação a cinco pontos estratégicos da cidade: Politécnico de Setúbal, Hospital de São Bernardo, Hospital da Luz, estação de comboios (com ligação a Lisboa e ao Algarve)
- Técnicos de manutenção incluídos no condomínio
O apartamento tem vista para o mar e fica próximo de um Lidl. A localização tem bairros de habitação social nas imediações, um fator que alguns poderão ver negativamente, no entanto, face às condições do projeto, esse fator torna-se secundário.
Se estás a diversificar o teu portfólio de investimentos e queres explorar outras opções além do imobiliário, podes também consultar alternativas disponíveis no mercado através do link da nossa parceria: Freedom24.
Conclusão: a ferramenta não substitui a análise, complementa-a
Esta plataforma não é o único critério que utilizado. Deve ser complementado com uma pesquisa própria, contactos no terreno e visitas à localização. Mas num mercado onde as fraudes existem e os prazos legais são curtos, ter um sistema de monitorização automático durante três anos, a menos de 2€ por mês, é uma camada de proteção que faz toda a diferença.
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