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Análise Interna
Custos totais e projeções a 3 anos do CAEP Montijo. Introduza a palavra-passe para continuar.
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CAEP Montijo — o que esperar em cada cenário de angariação: todos os custos, impostos, juros aos investidores e o reembolso do capital no 3.º ano.
Todos os valores partem destes pressupostos fixos. Os investidores mantêm o capital durante os 3 anos completos.
Escritura a 15 de setembro. Renda potencial de 24.600 €/mês (39 unidades, obras concluídas) = 295.200 €/ano.
Lucro das rendas tributado a 15% (empresa na Madeira). O imposto sobre o lucro dos investidores também é pago por mim, à mesma taxa, via participation exemption (art. 51.º, n.º 4 CIRC).
As rendas incluem despesas: água, eletricidade e eletrodomésticos a substituir (1.000 €/mês) + gestão, vigilância e cobrança de rendas a 5% das rendas projetadas (1.230 €/mês) + contabilista certificado (1.200 €/mês) = 41.160 €/ano, dedutíveis em IRC.
As cauções dos inquilinos não me foram transferidas. Tenho de manter 1 mês de rendas em reserva para devolver cauções se todos saírem.
Impostos em vigor em 2026 sobre a compra de 750.000 €, comissão do consultor e custos burocráticos do CAEP — que variam com o número de investidores.
| Rubrica | Valor |
|---|---|
| IMT — habitação (taxa única 6%, escalão 660.982 € – 1.150.853 €) | −45.000 € |
| Imposto do Selo na compra (0,8%) | −6.000 € |
| Escritura + registos (estimativa) | −1.000 € |
| Imposto do Selo — novos contratos de arrendamento (10% de 1 renda × 6 unidades) | −420 € |
| Consultor imobiliário — 5% de 750.000 € (sem IVA) | −37.500 € |
| Subtotal fixo (igual nos 3 cenários) | −89.920 € |
| Custos burocráticos do CAEP (análise, minuta e acompanhamento: 1.537,50 € c/ IVA + reconhecimento de assinaturas por contrato — investidor singular 36,90 € + associante coletivo 49,20 €): | |
| · Pior cenário — 5 investidores × (36,90 € + 49,20 €) + 1.537,50 € | −1.968,00 € |
| · Cenário mau — 15 investidores × (36,90 € + 49,20 €) + 1.537,50 € | −2.829,00 € |
| · Cenário normal — 75 investidores × (36,90 € + 49,20 €) + 1.537,50 € | −7.995,00 € |
| Total custos únicos — Pior cenário | −91.888,00 € |
| Total custos únicos — Cenário mau | −92.749,00 € |
| Total custos únicos — Cenário normal | −97.915,00 € |
No pior e no mau cenário, os 37.500 € são pagos na totalidade no dia da escritura. No cenário normal, o consultor aceita 5 prestações mensais de 7.500 € a partir de setembro. O total anual é o mesmo — muda apenas a pressão de tesouraria no arranque.
Não é um custo gasto, mas é dinheiro que tem de ficar parado e disponível desde o dia 1. Está somado às necessidades totais de carteira no final desta análise.
Menos investidores com tickets maiores = taxas mais altas. O "pior" cenário é o mais caro em juros, mas o "normal" é o mais caro em burocracia (75 contratos).
Anos contados a partir da escritura (15 de setembro). Valores arredondados ao euro. O imposto dos investidores (15% sobre o lucro deles) é pago por mim, anualmente.
| Rubrica | Ano 1 | Ano 2 | Ano 3 | Total |
|---|---|---|---|---|
| Rendas | +295.200 € | +295.200 € | +295.200 € | +885.600 € |
| Custos únicos (escritura, IMT, selo, consultor, CAEP) | −91.888 € | — | — | −91.888 € |
| IMI + AIMI | −2.662 € | −2.662 € | −2.662 € | −7.986 € |
| Água, eletricidade e eletrodomésticos (1.000 €/mês) | −12.000 € | −12.000 € | −12.000 € | −36.000 € |
| Gestão, vigilância e cobrança — 5% das rendas (1.230 €/mês) | −14.760 € | −14.760 € | −14.760 € | −44.280 € |
| Contabilista certificado (1.200 €/mês) | −14.400 € | −14.400 € | −14.400 € | −43.200 € |
| IRC sobre o meu lucro (15%) | −25.332 € | −23.644 € | −21.957 € | −70.933 € |
| Imposto dos investidores, pago por mim (15%) | −12.375 € | −14.062 € | −15.750 € | −42.187 € |
| Juros aos investidores | −82.500 € | −93.750 € | −105.000 € | −281.250 € |
| Reembolso do capital | — | — | −750.000 € | −750.000 € |
| Cashflow do ano | +39.283 € | +119.922 € | −641.329 € | −482.124 € |
| Acumulado | +39.283 € | +159.205 € | −482.124 € | — |
| Rubrica | Ano 1 | Ano 2 | Ano 3 | Total |
|---|---|---|---|---|
| Rendas | +295.200 € | +295.200 € | +295.200 € | +885.600 € |
| Custos únicos (escritura, IMT, selo, consultor, CAEP) | −92.749 € | — | — | −92.749 € |
| IMI + AIMI | −2.662 € | −2.662 € | −2.662 € | −7.986 € |
| Água, eletricidade e eletrodomésticos (1.000 €/mês) | −12.000 € | −12.000 € | −12.000 € | −36.000 € |
| Gestão, vigilância e cobrança — 5% das rendas (1.230 €/mês) | −14.760 € | −14.760 € | −14.760 € | −44.280 € |
| Contabilista certificado (1.200 €/mês) | −14.400 € | −14.400 € | −14.400 € | −43.200 € |
| IRC sobre o meu lucro (15%) | −27.019 € | −25.332 € | −23.644 € | −75.995 € |
| Imposto dos investidores, pago por mim (15%) | −10.688 € | −12.375 € | −14.062 € | −37.125 € |
| Juros aos investidores | −71.250 € | −82.500 € | −93.750 € | −247.500 € |
| Reembolso do capital | — | — | −750.000 € | −750.000 € |
| Cashflow do ano | +49.672 € | +131.171 € | −630.078 € | −449.235 € |
| Acumulado | +49.672 € | +180.843 € | −449.235 € | — |
| Rubrica | Ano 1 | Ano 2 | Ano 3 | Total |
|---|---|---|---|---|
| Rendas | +295.200 € | +295.200 € | +295.200 € | +885.600 € |
| Custos únicos (escritura, IMT, selo, consultor, CAEP) | −97.915 € | — | — | −97.915 € |
| IMI + AIMI | −2.662 € | −2.662 € | −2.662 € | −7.986 € |
| Água, eletricidade e eletrodomésticos (1.000 €/mês) | −12.000 € | −12.000 € | −12.000 € | −36.000 € |
| Gestão, vigilância e cobrança — 5% das rendas (1.230 €/mês) | −14.760 € | −14.760 € | −14.760 € | −44.280 € |
| Contabilista certificado (1.200 €/mês) | −14.400 € | −14.400 € | −14.400 € | −43.200 € |
| IRC sobre o meu lucro (15%) | −28.707 € | −27.019 € | −25.332 € | −81.058 € |
| Imposto dos investidores, pago por mim (15%) | −9.000 € | −10.688 € | −12.375 € | −32.063 € |
| Juros aos investidores | −60.000 € | −71.250 € | −82.500 € | −213.750 € |
| Reembolso do capital | — | — | −750.000 € | −750.000 € |
| Cashflow do ano | +55.756 € | +142.421 € | −618.829 € | −420.652 € |
| Acumulado | +55.756 € | +198.177 € | −420.652 € | — |
As rendas não chegam para pagar juros + impostos + reembolso em 3 anos. O buraco concentra-se no 3.º ano, quando devolvo os 750.000 €. Se guardar todo o excedente dos anos 1 e 2, preciso de injetar:
No final do 3.º ano o imóvel de 750.000 € fica totalmente meu, livre de investidores, a render 295.200 €/ano brutos. O valor acima é, na prática, o custo efetivo de ficar com o imóvel — o resto foi pago pelas rendas.
No fim do prazo, o banco empresta 50% do capital (375.000 €) com hipoteca sobre o imóvel — crédito a 5%, 20 anos — para reembolsar os investidores. O buraco do 3.º ano encolhe drasticamente e passa a ser pago pelas rendas ao longo de 20 anos.
A prestação anual (29.698 €) consome cerca de 10% das rendas. A partir do 4.º ano, já sem investidores, o imóvel liberta ~186.748 €/ano líquidos depois de operação, IRC e prestação — e no pior cenário a necessidade da carteira cai de 482.124 € para 111.624 €, coberta várias vezes até pela visão só-caixa.
O banco exige avaliação do imóvel — se avaliar abaixo de 750.000 €, os 50% incidem sobre o valor de avaliação e o empréstimo encolhe. A falta de licenças de utilização (exceto as 4 moradias isentas) pode dificultar ou impedir a hipoteca. A taxa de 5% e a aprovação a 20 anos para imóvel de rendimento dependem do banco; juros do empréstimo são dedutíveis em IRC.
Esta análise é uma projeção interna e não constitui aconselhamento fiscal ou legal. Valores a validar com contabilista certificado antes da escritura.
Análise com base no Balanço e Demonstração de Resultados de 2025 da Cripteracia, Unipessoal Lda (contas certificadas, OCC n.º 79047).
| Componente | Valor |
|---|---|
| Fundo de maneio atual (ativo corrente − passivo corrente) | +232.637 € |
| Lucros retidos até set/2029 (~3,2 anos × 127.447 €, nível de 2025) | +407.832 € |
| Capacidade estimada | 640.469 € |
| Visão conservadora: só caixa atual + lucros futuros | 490.437 € |
Com os custos de operação (3.430 €/mês) incluídos, a necessidade máxima (pior cenário, 506.724 € com caução) equivale a ~4 anos de lucros ao nível de 2025. A capacidade estimada cobre-a 1,3× (normal: 1,4×). Na visão só-caixa + lucros, o pior cenário fica mesmo no limiar (1,0×) — o fundo de maneio continua a ser indispensável. O lucro anual mínimo para aguentar o pior cenário é ~85,7 mil €/ano; 2025 gerou 127,4 mil € (margem de ~33%).
Manter os lucros perto do nível de 2025 (2024 foi ainda melhor: 164.431 €); não distribuir dividendos até set/2029; guardar religiosamente o excedente dos anos 1 e 2 do CAEP (159–198 mil €) — sem isso, o 3.º ano exige 619–641 mil € de uma só vez; evitar que os lucros caiam mais de ~33% face a 2025 (abaixo de ~86 mil €/ano o pior cenário deixa de fechar); e garantir que os fundos da Cripteracia estão disponíveis para a entidade que assume o CAEP.